Même s’il est considéré à juste titre comme la vente temporaire d’un bien immobilier, le réméré reste une transaction immobilière à part entière. Il se distingue d’une vente traditionnelle grâce à la faculté de rachat accordée au propriétaire vendeur. Ce droit lui donne alors la possibilité de racheter son bien immobilier moyennant la restitution du prix de vente. De plus, il peut continuer à occuper les lieux contre le paiement d’indemnités d’occupation.
La faculté de rachat
Le réméré est une opération définie et encadrée par les articles du code civil allant de 1659 à 1673. Cette solution permet à un propriétaire dans une situation financière difficile de sauver son patrimoine immobilier. Toutefois, elle n’est envisageable que si les dettes du vendeur ne représentent que 50 à 60 % de la valeur du bien immobilier. Cette modalité de vente inclut une faculté de rachat. La restitution du prix du bien et des frais annexes est une condition sine qua non pour exercer ce droit. Dans ce cas, l’investisseur qui a acheté le bien immobilier ne peut s’opposer à son rachat par son ancien propriétaire.
La convention d’occupation
En plus de la faculté de rachat du bien immobilier acquis par l’acheteur, le contrat comporte une autre clause essentielle. Il s’agit de la convention d’occupation qui n’est pas reconnue comme étant un bail de location. Le contrat d’occupation des lieux est une convention qui permet au propriétaire de continuer à habiter son logement. En contrepartie, il doit verser à l’acheteur des indemnités d’occupation, prépayées ou mensuelles.
Pour rappel, l’établissement du montant de l’indemnité d’occupation est libre. Cependant, l’investisseur doit prendre en compte la situation géographique et la valeur d’achat du bien immobilier. Par ailleurs, pour le confort et la sécurité du cédant et du procédé, l’indemnité d’occupation est modulable et négociable. Dans l’esprit du réméré, elle doit favoriser le rétablissement de la situation financière du vendeur et sa suppression du fichage de la Banque de France.
Concernant la durée de la convention d’occupation, elle est au minimum de 6 mois et ne doit pas dépasser les 5 ans conformément à la règlementation en vigueur. Néanmoins, elle se situe en moyenne entre 12 et 36 mois. La faculté de rachat doit être exercée avant l’expiration du contrat d’occupation des lieux. Enfin, pour qu’elle reste valide, diverses conditions sont à respecter. Par exemple, l’occupant prend en charge le nettoyage, l’entretien et la réparation du logement.
Les spécificités d’un contrat de vente à réméré
Le réméré est comparable à un crédit hypothécaire sans pour autant en être un. L’action de vendre à réméré doit permettre à son propriétaire de retrouver son bien immobilier une fois sa situation financière rétablie à la fin ou avant la fin même du contrat de vente à réméré.
- La date de signature et le nom du notaire
Le réméré est un acte notarié. Pour être valide, le contrat doit mentionner la date à la quelle il a été signé ainsi que le nom du professionnel de droit qui l’a rédigé
- L’état civil des deux parties contractantes
Toutes les informations concernant le cédant et l’acquéreur doivent figurer dans le contrat de vente à réméré. Cela fait partie des conditions de validité de l’acte.
- Les caractéristiques du bien
Outre les informations sur le propriétaire et l’investisseur, le contrat doit contenir l’ensemble des caractéristiques du bien immobilier : localisation, type de bien, superficie, état général, etc.
- Le prix de vente et le paiement
Le prix de vente représente en général 70 % de la valeur du bien immobilier. Une estimation préalable est donc requise. L’acheteur paie ce montant au notaire qui s’occupe du règlement des dettes du vendeur. Le reste de l’argent est placé sur un compte séquestre.
- Une faculté de rachat
La faculté de rachat donne la priorité à l’ancien propriétaire lors de la revente du bien immobilier. En revanche, elle n’est valable que pendant la durée du contrat de vente à réméré.
- Une convention d’occupation
La convention ou contrat d’occupation des lieux précise les conditions dans lesquelles le cédant peut continuer à occuper le logement : durée maximale, indemnités d’occupation, entretien et réparation, etc.
- Les diagnostics techniques
Comme pour la vente classique, le propriétaire est tenu de présenter un dossier de diagnostics techniques complet et à jour. Celui-ci doit être annexé au contrat de vente à réméré. Ce poste fait partie des coûts du réméré.
- L’origine de propriété du bien
L’origine de propriété du bien, preuves à l’appui, doit aussi être stipulée dans l’acte notarié : succession, acquisition, etc.
- Les signatures
Il est obligatoire que les deux parties apposent leur signature pour que le contrat de vente à réméré soit conclu.
Choisir un notaire expérimenté en réméré
Le réméré est une opération particulière, la vente du bien immobilier étant temporaire. Il s’apparente à un portage immobilier avec certaines spécificités. En revanche, il s’agit d’un acte notarié. Dans cette optique, il convient de choisir possédant de l’expérience dans le domaine. La rédaction de l’acte authentique mise à part, il conseille et accompagne le vendeur tout au long de la procédure.
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