Le réméré est une transaction immobilière qui permet à un propriétaire dans une situation financière difficile de vendre « temporairement » son bien immobilier. Avec cette modalité de vente particulière, l’acquéreur lui évite ainsi la saisie immobilière en mettant immédiatement à sa disposition les fonds pour éponger ses dettes. En revanche, le vendeur a la possibilité de continuer à occuper le logement et de le racheter dans un délai maximal de 5 ans. Une telle opération a bien évidemment un coût.

Les frais de notaire

Comparable à une opération de portage immobilier, le réméré présente indéniablement des avantages pour le vendeur. Pour autant, il ne doit pas se précipiter. Cette opération comporte aussi des risques comme l’impossibilité d’exercer la faculté de rachat exclusive. La principale raison est son coût.

  • Les frais de mainlevée d’hypothèques : le réméré étant un acte notarié, le propriétaire doit prendre en charge le montant des frais de notaire y afférents. Appelés improprement ainsi, ils incluent les frais de mainlevée d’hypothèque. Ces derniers sont calculés sur la base du prêt immobilier initial sur l’immeuble et d’un taux compris entre 0,20 et 0,50 %. Vous en êtes dispensé si le crédit immobilier en question est couvert par une caution.
  • Les taxes et publicités foncières : toute opération de cession immobilière est soumise aux droits d’enregistrement et aux taxes de publicités foncières. Les droits s’élèvent à environ 5,09 % du prix de vente, tandis que les taxes varient de 1,20 à 4,50 % selon le département.
  • Les émoluments du notaire : les émoluments du notaire peuvent être fixes ou proportionnels. Dans le premier cas, ils sont définis selon la prestation effectuée. Pour les émoluments proportionnels, des taux variables sont appliqués sur la base de tranches dégressives.

La commission de l’intermédiaire (Indemnité d’immobilisation)

En contrepartie de sa faculté de rachat exclusive sur le bien immobilier, le propriétaire cédant doit s’acquitter d’une indemnité d’immobilisation. Généralement, elle correspond à 5 à 10 % du prix de vente. Pour rappel, le bien immobilier est cédé « temporairement » à un investisseur pour un montant équivalent à 70 % de sa valeur. Pour que le réméré fonctionne, les dettes du propriétaire cédant doivent donc s’élever entre 50 et 60 % de la valeur estimée de la propriété.

Les frais bancaires du réméré

Le réméré n’est à envisager qu’en dernier recours quand le propriétaire ne peut bénéficier de solutions bancaires. L’opération doit l’aider à régler ses dettes et rétablir sa situation financière. Ses problèmes résolus, le cédant peut alors solliciter un nouveau prêt immobilier pour exercer sa faculté de rachat exclusive. Pour réduire le coût final de son crédit, il est primordial de négocier un taux d’usure attractif. En effet, en plus du taux d’intérêt, il doit supporter les frais bancaires du réméré comme la souscription d’une assurance emprunteur.

Le coût de l’estimation du prix de vente du bien immobilier

Compte tenu même de la nature de l’opération, l’établissement du prix de vente à réméré d’un bien immobilier est d’une grande importance. Ainsi, pour que la transaction immobilière soit profitable au vendeur, il est nécessaire de procéder à l’estimation de sa valeur réelle. Le meilleur moyen de ne pas se tromper est de recourir à l’expertise d’un professionnel de l’immobilier. En général, ce dernier le facture si la vente du logement ne lui est pas confiée. Grâce à internet, il est aussi possible de nos jours d’obtenir une estimation en ligne gratuite.

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour un réméré

À l’instar d’une vente classique, vendre son bien à réméré n’exempte pas le vendeur des diagnostics immobiliers obligatoires. Il doit constituer un dossier de diagnostics techniques pour justifier que le logement réponde en tout point aux conditions d’habitabilité. Ce dossier doit être annexé au contrat de vente à réméré. Pour information, la réalisation d’un diagnostic immobilier requiert l’intervention d’un diagnostiqueur professionnel certifié. En effet, cela demande des compétences et des matériels spécifiques. Par ailleurs, certains diagnostics immobiliers ne sont pas valables indéfiniment.

L’indemnité d’occupation

Dans son fonctionnement, la vente à réméré comporte deux clauses essentielles : la convention et l’indemnité d’occupation. Elles permettent au vendeur de conserver l’usage du logement pendant un délai allant de 6 mois à 5 ans au maximum. Elles doivent faire l’objet d’un contrat d’occupation des lieux qui stipulent les différentes conditions à respecter par l’occupant : entretien, réparation, etc. Quant à l’indemnité d’occupation, elle peut être mensuelle ou prépayée. Dans le cas d’un paiement mensuel, la défaillance du vendeur donne à l’investisseur le droit de l’expulser et de prendre possession du logement.

La fiscalité de la vente à réméré

La fiscalité du réméré comporte quelques particularités. Par exemple, la taxe sur la plus-value doit être supportée par le vendeur. Cependant, ce montant lui est entièrement restitué s’il exerce sa faculté de rachat exclusive. En revanche, les droits d’enregistrement et les taxes de publicités foncières ne font pas l’objet d’une restitution. Enfin, pour éviter tout cumul d’impôts pénalisant, le rachat d’un bien vendu à réméré n’est passible que du droit fixe qui s’élève actuellement à 125 euros.