La vente à réméré, aussi appelée vente avec option de rachat, désigne une transaction immobilière particulière. Dans la majorité des cas, le propriétaire d’un bien immobilier a recours à cette solution quand il a des soucis financiers, mais se voit refuser toute demande de prêt bancaire. Si cette opération immobilière offre de nombreux avantages, il convient de bien vous renseigner au préalable sur ses différentes modalités pour en tirer profit.

Le principe de la vente avec option de rachat

Le réméré est une vente immobilière qui permet à un propriétaire immobilier de céder un bien pour disposer immédiatement de liquidités pour éponger sa dette. Il s’agit d’un acte juridique qui doit être établi auprès d’un notaire. Contrairement à une vente classique, une clause dans le contrat de vente lui confère la faculté de racheter sa propriété au terme d’un délai qui ne peut excéder cinq ans. En revanche, il est le seul à pouvoir exercer cette faculté de rachat.

La possibilité de rester habiter dans le bien pendant la durée du contrat constitue aussi l’un des principaux avantages de cette opération. En contrepartie, le vendeur doit verser à l’investisseur une indemnité d’occupation. Tout au long de cette période, il jouit d’un droit de rachat exclusif et irrévocable à un prix fixé. En bref, cette opération consiste à vendre un bien de manière temporaire.

Qui est concerné par une vente à réméré ?

La vente à réméré s’adresse uniquement aux personnes propriétaires d’un bien immobilier faisant face à une situation financière difficile et ayant un besoin de liquidités immédiat. Différents types de biens bâtis peuvent faire l’objet de cette opération :

  • Maison.
  • Appartement.
  • Local commercial.
  • Local à usage professionnel…

Néanmoins, il s’agit d’une solution de dernier recours après le refus de la demande de crédit immobilier par la banque. Signé devant un notaire, ce montage financier est donc un moyen de remédier aux problèmes consécutifs à divers accidents de la vie :

  • Fichage à la Banque de France.
  • Interdiction bancaire.
  • Mise en demeure.
  • Saisie immobilière.
  • Surendettement.
  • Redressement judiciaire…

Les étapes d’une vente avec faculté de rachat

La vente à réméré est une vente immobilière avec une faculté de rachat immuable pour le vendeur. Il peut l’exercer en restituant le prix principal et en remboursant les frais. Il bénéficie aussi d’un droit d’occupation du logement. La mise en œuvre effective de l’opération se déroule en plusieurs étapes.

Expertise du bien

Pour la sécurité de la transaction, la dette du propriétaire ne doit pas dépasser les 50 % de la valeur de son bâti. En effet, le prix de vente initial est généralement fixé à hauteur de 80% de la valeur vénale du bien immobilier. De ce fait, une expertise fiable est primordiale pour garantir le rétablissement de l’équilibre financier du vendeur.

Recherche d’un investisseur

Une fois la valeur du bien bâti estimée, le vendeur peut se mettre en quête du bon investisseur. Il est important de ne pas choisir un acquéreur qui a pour objectif de constituer un parc immobilier à faible coût. Par exemple, un acheteur de bonne foi accorde une indemnité d’occupation abordable.

Signature du contrat

Le réméré étant un acte notarié, la signature du contrat doit se faire devant le notaire. Il est toutefois possible pour les deux parties de définir ensemble les différentes clauses à insérer : durée de validité, indemnité d’occupation, prix d’achat, etc.

Sortie

La dernière étape de l’opération concerne la sortie. En temps normal, elle est marquée par le rachat après que le vendeur a retrouvé un équilibre financier. Dans le cas contraire, il faut songer à vendre le bien immobilier. Moins fréquente, cette sortie est inévitable quand la banque refuse d’accorder un crédit immobilier pour le rachat.

Quels délais pour l’exercer ?

La durée de validité du contrat de vente à réméré peut être définie d’un commun accord entre le propriétaire vendeur et l’investisseur. Cependant, cette période ne peut excéder les cinq ans conformément aux articles du code civil. Autrement dit, si aucun délai n’est explicité dans le contrat ou qu’il est supérieur à la limite légale, il est réduit de plein droit aux cinq ans.

Rachat ou vente conventionnelle

Le choix entre ces deux options dépend entièrement du vendeur. L’essence même du réméré est de sauver le patrimoine et d’effacer la dette. Cette procédure temporaire est donc à privilégier s’il souhaite redevenir le propriétaire du bien immobilier. Néanmoins, pour le récupérer, il doit s’acquitter des indemnités d’occupation et autres frais liés à l’opération. Il peut aussi décider de vendre le bien l’amiable au prix du marché immobilier.

Quelles sont les possibilités pour le rachat du bien ?

Pour un vendeur, l’exercice de la faculté de racheter un bien vendu à réméré se fait de deux manières. La première est d’exercer son droit avant la fin du contrat si sa situation financière s’améliore plus tôt. Le rachat anticipé n’engendre pas de pénalités. Ce qui lui permet d’économiser plusieurs mois d’indemnité d’occupation. La seconde est de le racheter à l’échéance.

Pourquoi faut-il utiliser son droit de rachat ?

Pour un vendeur, utiliser sa faculté de racheter permet de retrouver la propriété de son bien. Il évite ainsi la saisie immobilière et une vente à moindre prix. Autrement dit, il préserve son patrimoine immobilier. Le cas échéant, il peut décider de revendre pour acheter un autre qui correspond plus à ses besoins et son budget.

Pour quelle raison ce droit n’est-elle plus valable ?

Trois principales raisons peuvent entraîner la suspension de la faculté de racheter un bien vendu à réméré. La première est que la durée de validité du contrat a expiré. La seconde est que le vendeur ne s’acquitte pas des indemnités d’occupation, même après sa mise en demeure. Enfin, s’il choisit de continuer à occuper le logement, il ne respecte pas ses obligations : nettoyage, entretien, réparation, etc.

Frais et fiscalité de la vente à réméré

Les coûts du réméré sont à connaître. La vente à réméré donne lieu au paiement de droits d’enregistrement. Ils sont compris dans les frais de notaire qui représentent 7,5 % du prix du bien. En revanche, l’exercice de la faculté de rachat est soumis à la taxation du droit fixe de 125 euros. Les frais de notaire ne s’élèvent plus alors qu’à 1,75 % du prix de vente. En effet, l’opération est considérée comme une annulation de la précédente.