La vente à réméré désigne un acte notarié qui permet au propriétaire d’un bien immobilier de le vendre tout en continuant à l’occuper pour une durée déterminée contre le paiement d’indemnités. L’objectif d’une telle opération est de dégager des liquidités pour éviter la saisie immobilière et résoudre une situation financière difficile. Qualifiée de temporaire, elle a pour spécificité d’inclure une faculté de rachat.
Le fonctionnement de la vente à réméré
Le fonctionnement du réméré est simple. C’est une modalité de vente particulière régie par les articles du code civil 1659 et suivants. Il consiste à vendre son bien à un tiers, couramment appelé investisseur, contre un certain montant, tout en se réservant la faculté de le racheter dans un délai prédéfini et au prix fixé dans le contrat de vente. Pour effectuer le rachat, il faut ajouter à ce prix de vente les frais annexes pendant la procédure (voir notre dossier sur le coût du réméré).
Méconnu du grand public, le réméré permet au vendeur de rester l’occupant du logement selon les termes du contrat d’occupation des lieux. En contrepartie, il doit indemniser l’investisseur. Pour un propriétaire immobilier en proie à des difficultés financières, cette pratique apparaît comme la solution pour prévenir un endettement plus profond en souscrivant un énième crédit et en aggravant ses dettes.
Principes de la convention d’occupation
La vente à réméré s’adresse à tout propriétaire immobilier qui n’a pas de solution bancaire, mais qui souhaite disposer immédiatement de fonds. Le contrat signé devant le notaire comporte un droit de rachat. La maison ne peut faire l’objet d’un bail d’occupation à cause de cette option de rachat, mais d’une convention d’occupation. Circonstance exceptionnelle indépendante de la volonté des parties, cette clause de convention d’occupation rend cette dernière valide.
La convention d’occupation est un contrat qui octroie un droit de jouissance des lieux contre le paiement d’indemnités. Les articles 1709 et suivants sont les articles du code civil qui la régissent. Elle peut s’appliquer dans différents cas. Par exemple, le vendeur continue d’occuper le bien immobilier après la signature du contrat de vente. Un autre cas est que le nouveau propriétaire décide d’emménager avant la vente définitive.
Un droit de jouissance encadré du logement
Le réméré est une vente temporaire d’un bien immobilier. Il confère au vendeur un droit de jouissance du logement. Néanmoins, celui-ci est strictement encadré. Outre le paiement d’indemnités pendant la durée du contrat de vente, il faut souligner un point important. Le contrat d’occupation des lieux n’est pas un bail locatif. Autrement dit, ce bail n’octroie pas les mêmes droits que ceux d’un locataire.
Concrètement, pour que l’ancien propriétaire puisse continuer à profiter de son droit de jouissance, il faut qu’il apporte la garantie que le logement soit bien entretenu. Ainsi, il doit prendre en charge les travaux de nettoyage, de réfection, etc. Dans le cas où la maison se retrouve dans un état de délabrement, le nouveau propriétaire a légalement le droit de l’expulser et de prendre possession des lieux.
Montant de l’indemnité d’occupation
Le réméré offre plusieurs avantages pour le propriétaire immobilier en difficulté financière. Grâce aux fonds, il rétablit sa situation financière et obtient sa suppression du fichage Banque de France. La Banque de France gère les fichiers des incidents vis-à-vis des particuliers, dont le FICP ou fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers et le FCC ou fichier central des chèques. Pour en profiter, il doit cependant verser des indemnités d’occupation.
Comment sont calculées les indemnités ?
Assimilées à des loyers, les indemnités ne sont qu’une contrepartie versée à l’investisseur. En effet, les deux parties sont liées uniquement par un bail d’occupation. Leurs calculs s’opèrent selon la localisation géographique et la valeur d’achat. Toutefois, il convient de préciser que leur établissement n’est pas encadré d’un point de vue juridique. Elles sont négociables sans perdre de vue que l’objectif demeure le confort et la sécurité de l’opération de portage immobilier.
Indemnités mensuelles ou prépayées ?
L’indemnité d’occupation peut être mensuelle ou prépayée. Le choix dépend des deux parties. Pour une indemnité mensuelle, l’occupant règle à l’investisseur le montant convenu chaque mois pendant la durée du contrat de vente. En revanche, pour une indemnité prépayée, elle est entièrement avancée et souvent prélevée sur le prix de vente. Le reste est placé en dépôt de garantie.
Risque en cas d’impayé de l’indemnité
Si le vendeur n’arrive pas à s’acquitter des indemnités d’occupation, le risque du réméré est qu’il perde son bien immobilier. Quelle qu’en soit la raison de sa défaillance, l’investisseur devient automatiquement le nouveau propriétaire. Ainsi, il doit quitter le logement.
Durée de la convention d’occupation
Conformément à la loi, la durée du contrat d’occupation des lieux est identique à celle du contrat de vente et de la faculté de rachat. Légalement, elle va de 6 mois à 5 ans au maximum. En pratique, elle varie en moyenne entre 12 et 36 mois. Elle doit donner au vendeur le temps de présenter un nouveau dossier solide de demande de crédit pour le rachat de sa maison.
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