La vente de son bien immobilier avec faculté de rachat

Aussi appelée vente avec faculté de rachat, la vente à réméré figure sans nul doute parmi les actes de vente les moins connus du grand public. Il s’agit d’un outil qui est utilisé dans la majorité des cas dans le cadre de la restructuration des dettes d’un particulier. Ce qui permet d’éviter un endettement profond tout en sauvegardant son patrimoine immobilier.

Les principes de la vente à réméré

Cette opération immobilière consiste à vendre son bien tout en bénéficiant légalement de l’option de rachat pendant la durée du contrat et du droit de continuer à l’occuper comme résidence principale. Le prix de vente est en général compris entre 50 % et 75 % de la valeur expertisée. Ce taux peut grimper à 80% dans de grandes agglomérations. Quant au prix de rachat, il est légèrement supérieur à celui-ci. Conformément au code civil, cette procédure est limitée à cinq ans au maximum. Cependant, dans la pratique, l’opération dure en moyenne entre 12 et 24 mois. Le fonctionnement du réméré est similaire à un acte de vente classique. Les seules différences portent sur la présence des clauses du réméré, telles que la faculté de rachat et la convention d’occupation du bien immobilier contre une indemnité.

Si vous êtes propriétaire vendeur, l’intérêt de cette procédure est donc multiple. Le premier concerne la faculté exclusive de racheter à l’acquéreur votre bien immobilier jusqu’à la fin de la durée du contrat. Par ailleurs, au moment de la signature de l’acte devant notaire, vous disposez immédiatement d’un certain montant afin de restructurer ou d’effacer votre dette. De ce fait, vous retrouvez une situation plus confortable avec des finances assainies pour une meilleure qualité de vie au quotidien. L’unique risque du réméré est de ne pas pouvoir racheter le bien dans la limite des 5 ans stipulés par le code civil. En réalité, il ne s’agit pas d’une seconde vente, mais l’annulation de l’opération initiale.

Le cadre légal

Textes de loi

Dérivé du latin « redimere », le terme « réméré » signifie littéralement « racheter ». Apparue pendant le Moyen-Age, cette pratique a ensuite été introduite dans le code civil et toujours en vigueur de nos jours. Son fonctionnement est régi par les articles 1659 jusqu’à 1673 qui stipulent que « la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement de frais ».

Présence du notaire

La conclusion de l’opération s’effectue via un acte authentique signé devant le notaire. Ce professionnel est présent pour la mise en œuvre de l’ensemble de la procédure. Il joue en plus un rôle de conseil auprès du vendeur.

Le contrat de vente en réméré

Ce document doit stipuler explicitement les principaux éléments suivants :

• Durée du contrat.
• Prix de vente initial.
• Prix de rachat.
• Montant de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Conserver son bien et assainir ses finances

Stopper la procédure de saisie immobilière

Une saisie immobilière est une procédure compliquée à comprendre. Si vous ne réagissez pas dans les plus brefs délais pour l’arrêter, vous risquez la saisie de votre bien immobilier. Vendre le bien de manière temporaire vous permet de la stopper. Ceci vous permet d’obtenir les fonds requis à la liquidation de vos dettes. Vous n’avez pas à payer un taux usure. Vous devez juste vous acquitter mensuellement d’un certain montant appelé indemnité d’occupation. Votre situation rétablie, vous pouvez contracter un nouveau crédit à un meilleur taux pour racheter votre propriété.

Mettre fin au fichage FICP et FCC

Lorsque vous n’honorez pas vos échéances de prêt, vous êtes répertorié dans les fichiers gérés par la Banque de France concernant les incidents vis-à-vis des particuliers : le FICP ou fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers et le FCC ou fichier central des chèques. En liquidant votre dette et en retrouvant une bonne situation financière en vendant votre bien de manière temporaire, vous mettez fin à votre fichage FICP et FCC.

Les étapes du réméré

Préparation de la mise en vente

Opter pour cette modalité pour vendre son bien nécessite une bonne préparation en amont. En effet, elle ne convient pas à n’importe quel profil dans une situation financière difficile. Avant de vous lancer, il est donc impératif d’évaluer votre situation personnelle. Vous ne devez envisager cette opération que si vous ne trouvez aucune autre solution. Par exemple, votre banque refuse de vous octroyer un crédit immobilier et aucun autre établissement de crédit n’accepte de vous accorder un prêt. Cette transaction immobilière est à prévoir en dernier recours pour vous éviter une procédure saisie immobilière. La première démarche à entreprendre est de faire estimer la valeur de votre bien immobilier. Puis, il faut procéder à une évaluation précise de votre dette. Cette dernière doit se situer entre 30 % et 70 % de la valeur expertisée de votre propriété immobilière.

Recherche d’un acheteur

Lorsque votre décision de vendre est prise, il est temps de passer à la recherche d’un acheteur. Cette étape peut être réalisée par vous-même. Toutefois, pour vous simplifier la tâche et pour trouver un investisseur fiable, le mieux est de recourir au portage immobilier. Ainsi, vous bénéficiez de l’expertise d’un professionnel qui travaille déjà avec des partenaires financiers méticuleusement sélectionnés. Ce qui est très important, car votre bien est seulement cédé de manière temporaire.

Signature du contrat

Ce document est établi par un notaire. Cet expert de l’immobilier est même en charge de la totalité de la procédure. Il met tout en œuvre pour que le propriétaire vendeur jouisse des divers avantages de cette transaction. Quand c’est fait, l’acheteur paie le prix de vente initialement convenu. Ce montant est conservé par le notaire qui s’occupe de régler vos dettes auprès de vos créanciers. Le reste est placé sous séquestre ou dans un dépôt de garantie. Cette somme va vous servir d’apport au moment où vous rachetez un bien.

Suites immédiates de la vente

La signature de l’acte authentique ne signifie pas transfert définitif de propriété du bien. Le vendeur reste d’ailleurs l’occupant des lieux en qualité de locataire pendant la durée de la convention d’occupation. L’indemnité versée à l’acquéreur correspond à un loyer dû sur cette même période. Généralement, le montant de cette indemnité d’occupation se situe entre 8 et 12% du prix de vente initialement convenu avec l’investisseur. En tant qu’occupant, vous avez l’obligation de payer les frais afférents aux charges, aux travaux d’entretien et aux taxes. En cas de défaillance, l’acheteur est en droit de vous expulser dans le respect de certaines procédures et conditions.

À l’échéance du contrat

Deux options s’offrent à vous à l’échéance du contrat : racheter le bien ou céder la propriété. Si votre situation financière vous le permet, vous remboursez l’intégralité du prix de vente initial pour racheter votre bien. À cela s’ajoutent des frais supplémentaires et un supplément pour indemniser l’acquéreur. Dans le cas contraire, si vous n’avez pas réussi à régulariser votre situation dans le délai imparti, l’investisseur est le nouveau propriétaire exclusif. Vous devez alors quitter les lieux sous peine d’être expulsé. Il est libre d’en disposer comme il le souhaite.

Les avantages de cette procédure

Pour un propriétaire immobilier, le réméré est une procédure avec de nombreux avantages :

• Vendre temporairement un bien immobilier sans transfert définitif de propriété.
• Avoir la possibilité de continuer à occuper le bien immobilier et de bénéficier de le racheter.
• Des fonds immédiatement disponibles pour le règlement des dettes sans souscrire un prêt bancaire ou un crédit immobilier.
• Une alternative pour tout particulier surendetté et fiché à la Banque de France dans l’impossibilité de souscrire un crédit.
• Assainir vos finances et de retrouver un certain équilibre budgétaire tout en évitant la saisie immobilière.
• Effacer votre inscription au fichier des interdits bancaires de la Banque de France.

Quelle est la fiscalité d’une vente à réméré ?

Un autre atout majeur de cette procédure est sa fiscalité réduite. Grâce à la faculté exclusive de rachat qui est une clause résolutoire, la procédure n’est pas considérée comme une nouvelle vente, mais une annulation du contrat initialement signé entre les deux parties. Ainsi, l’opération est uniquement soumise au droit fixe des actes innomés d’un montant de 125 euros.

Quel est le coût du réméré ?

Si cette procédure présente plusieurs avantages notables pour un propriétaire vendeur, le coût du réméré est à prendre en compte car il engendre des frais. Généralement, vous devez les payer lorsque vous rachetez le bien.

Quid du montant des frais ?

Outre le prix de rachat légèrement supérieur au prix de vente, vous devez prévoir le paiement de frais supplémentaires. Ces derniers sont constitués de :

• Débours et honoraires du notaire.
• Droits d’enregistrement.
• Taxe sur la publicité foncière.
• Impôt sur la plus-value (restituable lors du rachat).
• Indemnité de l’acquéreur.

Le rôle de Couleur Réméré

Être accompagné par un acquéreur et un notaire expérimentés

Pour le succès de l’opération, il est recommandé de trouver un acquéreur et un notaire expérimentés. Pour un propriétaire vendeur, cela évite les écueils de cette procédure assez complexe. En effet, l’investisseur ne devrait pas avoir pour objectif de se constituer un patrimoine immobilier à bas prix. Son investissement est rentabilisé grâce au paiement d’indemnité d’occupation.

Où trouver un acheteur ou un investisseur en réméré ?

Pour trouver un acquéreur ou un investisseur, le mieux est de vous adresser à un professionnel de l’immobilier spécialisé dans le domaine. Il travaille avec un réseau de partenaires institutionnels et financiers rompus à cette pratique. Ils sont sélectionnés sur la base de critères très stricts comme leur engagement, leur sérieux, leur assise financière, etc.

Investir grâce au réméré

Pour un investisseur, cette opération permet de diversifier ses placements tout en aidant d’autres particuliers à se financer sans contracter un prêt. Vous acquérez un bien immobilier à un prix décoté et êtes rémunéré grâce à l’indemnité d’occupation. En prime, vous encaissez une plus-value quand le propriétaire exerce son droit de rachat. S’il ne souhaite pas racheter le bien, vous devenez propriétaire exclusif et pouvez décider de le vendre.