Le réméré est une transaction immobilière qui puise ses origines au Moyen-âge. Aussi appelée vente avec faculté de rachat, cette opération particulière offre à un propriétaire vendeur la possibilité de récupérer la propriété de son bien immobilier à l’échéance du contrat. Le principal objectif est de vous éviter un endettement plus profond tout en continuant à occuper les lieux et conserver votre patrimoine. S’il présente de réels avantages, il n’est pas dénué de risques.
Incapacité à racheter son bien
Changement de votre situation professionnelle
Si vous avez pour objectif de garder votre bien immobilier, les risques vente réméré sont multiples. Dans le cas où votre situation financière n’est pas rétablie, vous ne serez pas en mesure d’exercer votre faculté de rachat exclusive. Cette éventualité peut se concrétiser si vous êtes licencié durant la période de location. Le rachat du bien prévu par les articles du code civil devient impossible.
Problèmes de santé
Pour racheter votre bien immobilier à l’investisseur à la fin du contrat d’occupation des lieux, souscrire un nouveau crédit s’avère généralement indispensable. Pour que votre dossier soit validé et le prêt octroyé, vous devez prendre une assurance emprunteur. La probabilité de refus est élevée en cas de risque de santé.
Solder l’intégralité des crédits
Vendre à réméré votre bien immobilier évite la saisie immobilière. Son prix de vente compris entre 50 et 70 % de sa valeur doit permettre de solder l’intégralité de vos crédits et résoudre vos difficultés financières. Si vos dettes sont supérieures, le rachat du bien est compromis. L’idéal est qu’elles soient inférieures. Le reste est placé dans un dépôt de garantie.
Évaluer ses ressources
La restitution de votre bien immobilier n’est possible que si vous payez le prix de rachat dans le délai imparti. Légalement, la durée d’un contrat de vente à réméré ne doit pas dépasser les cinq ans. Ainsi, après la réalisation de l’opération, vous devez justifier de revenus suffisants pour solliciter un nouveau prêt auprès d’un établissement de crédit. Cet organisme évalue en plus votre situation professionnelle et la composition de votre foyer.
Déterminer sa capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt est directement liée au taux d’endettement. Ce dernier ne doit pas excéder les 35 % de vos revenus. Déterminer votre capacité d’emprunt est donc essentiel pour savoir s’il vous est possible de financer le prix de rachat.
Constituer un apport personnel
Contrairement à une vente immobilière classique, le réméré est considéré comme étant une vente temporaire. Le prix de rachat de votre bien est légèrement supérieur au prix de vente, sans compter les différents frais liés aux deux opérations. Si vos dettes sont inférieures au prix de vente, la différence peut vous servir d’apport personnel au moment du rachat.
Sous-estimation du coût du réméré
Les frais d’agence (pour les deux transactions)
Si vous sollicitez les services d’un intermédiaire en réméré, vous devez vous acquitter de frais. Même si le rachat est une annulation de la vente initiale, vous payez tout de même des frais pour les deux transactions. La commission prélevée est comparable à celle d’une vente immobilière classique.
Le coût de l’indemnité d’occupation
Même si vous jouissez toujours d’un droit d’occupation après la vente, il faut payer des indemnités d’occupation pendant le délai convenu dans le contrat d’occupation des lieux. Si vous ne respectez pas plusieurs échéances de paiement de l’indemnité d’occupation, l’investisseur peut vous expulser et prendre définitivement possession des lieux.
Les frais de notaire
Parmi les clauses d’un contrat de vente à réméré d’un bien immobilier, figure la présence d’un notaire. La vente est par conséquent soumise aux frais de l’étude notariale. En tant que propriétaire et vendeur, vous devez supporter les coûts y afférents, à la vente comme au rachat.
Les taxes d’habitation et foncière
Comme vous continuez à habiter le logement, il vous revient de payer les taxes d’habitation et foncière pendant la durée du contrat d’occupation des lieux. Par ailleurs, vous devez tenir compte dans votre évaluation financière des coûts d’éventuels travaux d’entretien et de réparation.
Taxe sur une éventuelle plus-value
En réméré, le prix de rachat est plus élevé que le prix de vente. Vous ne devrez donc pas faire de plus-value. Cependant, si le cas contraire venait à se concrétiser, le montant correspondant est imposable.
Marge au rachat
Le prix de rachat comporte une marge pour rémunérer l’investisseur. En effet, le transfert de propriété en réméré n’est pas définitif en raison de la faculté de rachat exclusive stipulée dans le code civil.
Durée trop courte
Succession pour financer le rachat
Avant de vous lancer dans une opération de vente à réméré, vous devez avoir l’assurance que la durée du contrat est suffisante pour financer le rachat du bien. Si vous prévoyez de le racheter par le biais de l’apport d’une succession, cela prend habituellement de nombreux mois. Si le délai est trop long, votre faculté de rachat exclusive risque de ne plus être valable.
Rachat par un financement bancaire
Si vous êtes fiché à la Banque de France pour des impayés, aucune banque ne vous accordera un prêt. Il faut au préalable solder l’ensemble de vos dettes. Cette situation réglée, vous ne devez pas oublier que les établissements de crédit mettent du temps pour l’instruction des dossiers. Ce qui engendre parfois un retard dans le déblocage des fonds.
Revente du bien
En moyenne, une vente immobilière classique prend six mois. Si vous comptez financer le rachat par la revente d’un bien, il vaut mieux donc vous y prendre plus de six mois avant la fin du délai du réméré. Cela vous permet d’anticiper les différents aléas relatifs à une transaction immobilière.
Accompagnement insuffisant
Analyse préalable de la situation du client
Le réméré est une opération qui s’apparente à du portage immobilier. Pour faciliter sa mise en œuvre, faire appel à un intermédiaire comme une SCI spécialisée dans le domaine est d’ailleurs recommandé. Il va étudier en profondeur votre situation pour évaluer la faisabilité du projet.
Refus de certains dossiers
L’organisme à qui vous faites appel peut refuser d’engager la procédure de vente à réméré. Dans la majorité des cas, cette décision est motivée par votre capacité de financement jugée insuffisante. Elle ne couvre pas le coût du crédit pour le rachat du bien.
Accompagnement jusqu’à la sortie
Vous devez choisir avec soin votre organisme de réméré. Un bon intermédiaire ne prend pas seulement en charge la vente, il maitrise le fonctionnement du réméré et, à ce titre, il vous conseille et répond à toutes les questions légitimes qui se posent. Il s’occupera de la recherche d’un acheteur, de l’établissement du contrat de vente, etc.
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